Zone
Simulateur des plafonds Pinel 2024
Plafond de loyer Pinel 2024
— €/mois
Soit — €/m²
Plafond de ressources 2024
Pour un foyer de —
— €/an
Revenu fiscal de référence N-2
Plafonds de loyers par zone en 2024 (€/m²)
| Zone | Pinel 2024 | Pinel Plus 2024 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 17,45 €/m² | 17,45 €/m² |
| Zone A | 13,05 €/m² | 13,05 €/m² |
| Zone B1 | 10,54 €/m² | 10,54 €/m² |
| Zone B2 | 9,19 €/m² | 9,19 €/m² |
Plafonds de ressources des locataires en 2024
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 362 € | 39 362 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Couple + 1 enfant | 70 718 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Couple + 2 enfants | 84 394 € | 84 394 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Couple + 3 enfants | 100 494 € | 100 494 € | 73 173 € | 65 856 € |
Note : Le coefficient multiplicateur de surface est appliqué pour les petites surfaces : 0,7 + 19/surface. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Tu as un projet d'investissement immobilier et tu as entendu parler de la loi Pinel ? Super choix ! 🏢 Mais attention, pour profiter pleinement des avantages fiscaux qu'elle offre, il faut respecter certaines règles, notamment les fameux plafonds. Oui oui, tu as bien compris : des plafonds de loyers et de ressources qui peuvent sembler un peu complexes au premier abord. Pas de panique, je vais tout t'expliquer de manière simple et claire !
Que tu sois un investisseur débutant ou déjà expérimenté, comprendre ces plafonds est essentiel pour optimiser ton investissement. Dans cet article, on va décortiquer ensemble les plafonds de loyers et de ressources pour 2024, les zones concernées, et comment les calculer correctement. C'est parti !
📊 Pas le temps de tout lire ?
- Plafonds loyers 2024 : De 9,83 €/m² (zones B2/C) à 18,89 €/m² (zone A bis) selon la localisation
- Coefficient correcteur : Formule 0,7 + 19/S à appliquer, sans dépasser 1,2
- Ressources locataires : Varient selon la composition du foyer et la zone (de 28 876 € à 123 275 € selon les cas)
- Calcul revenus : Basé sur le revenu fiscal de référence N-2 des locataires
- Contrôles : Uniquement à la signature du bail, pas pendant la durée de location
Les plafonds de loyers Pinel 2024 par zone géographique
Tu le sais peut-être déjà, mais la France est découpée en plusieurs zones pour la loi Pinel. Et ces zones, elles déterminent directement combien tu pourras facturer au m² à tes futurs locataires. C'est logique : le marché immobilier n'est pas le même à Paris qu'à Limoges !
Pour 2024, voici les plafonds de loyers mensuels au m² (charges non comprises) :
| Zone | Plafond de loyer au m² | Caractéristiques |
|---|---|---|
| A bis | 18,89 € | Paris et communes limitrophes |
| A | 14,03 € | Grande couronne parisienne, Côte d'Azur, Genevois français |
| B1 | 11,31 € | Grandes agglomérations et villes chères |
| B2 / C | 9,83 € | Reste du territoire (sur agrément) |
Attention, ces plafonds ne sont pas fixes car ils sont indexés sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ils évoluent donc chaque année. Si tu veux être sûr de proposer un loyer conforme à la loi Pinel, pense à vérifier les plafonds applicables au moment de la mise en location.
Mais ce n'est pas tout ! Tu ne peux pas simplement multiplier la surface de ton logement par le plafond au m² de ta zone. Il faut d'abord appliquer un coefficient multiplicateur qui tient compte de la surface du logement. Je t'explique ça juste après.
Comment calculer correctement ton loyer Pinel ?
Alors là, on entre dans le vif du sujet ! Pour calculer le loyer maximum que tu peux appliquer, tu dois utiliser une petite formule mathématique. Rien de compliqué, promis !
Le coefficient multiplicateur se calcule ainsi : 0,7 + (19/S), où S est la surface du logement. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.
Prenons un exemple concret :
Tu as acheté un appartement de 65 m² en zone B1. Le plafond de base est de 11,31 €/m².
1) Calcul du coefficient : 0,7 + (19/65) = 0,7 + 0,292 = 0,992
2) Plafond applicable : 11,31 € × 0,992 = 11,22 €/m²
3) Loyer mensuel maximum : 11,22 € × 65 m² = 729,30 € hors charges
Si tu as un logement plus petit, par exemple 30 m², le coefficient sera plus élevé : 0,7 + (19/30) = 1,33. Mais comme il est plafonné à 1,2, c'est cette valeur que tu utiliseras.
Un point important : pour la surface, tu dois prendre en compte la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (balcons, loggias...) dans la limite de 8 m². Si ton 65 m² inclut un balcon de 10 m², tu calculeras sur 65 + (10/2 limité à 8/2) = 65 + 4 = 69 m².
Bon à savoir : les préfets peuvent réduire les plafonds nationaux pour les adapter aux marchés locaux. Si tu as un projet d'investissement, renseigne-toi auprès de la préfecture pour connaître les éventuels plafonds modulés dans ta zone.
Les plafonds de ressources des locataires en 2022-2024
En plus de respecter des plafonds de loyers, tu dois aussi t'assurer que tes locataires ne dépassent pas certains plafonds de ressources. C'est l'autre condition pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.
Ces plafonds varient selon deux critères :
- La composition du foyer du locataire
- La zone géographique où se situe le logement
Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus en 2022 (les chiffres 2024 suivent la même structure avec une légère revalorisation) :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Un point super important : ces plafonds s'appliquent au revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2. Par exemple, pour un bail signé en 2024, tu dois vérifier les revenus de 2022 (sur l'avis d'imposition 2023).
Astuce : si les revenus du locataire ont baissé entre l'année N-2 et le moment de la signature du bail, tu peux prendre en compte les revenus plus récents s'ils sont justifiés. C'est plus juste pour tout le monde !
Application pratique des plafonds pour les différentes zones
Maintenant que tu connais les règles, voyons comment elles s'appliquent concrètement selon les différentes zones. C'est là que ton investissement prend tout son sens !
Zone A bis : Paris et sa petite couronne
Dans cette zone ultra-tendue, les loyers sont naturellement les plus élevés. Avec un plafond à 18,89 €/m² en 2024, tu peux proposer des loyers qui restent attractifs tout en bénéficiant d'une belle rentabilité.
Exemple : pour un studio de 25 m² à Paris, le coefficient est de 0,7 + (19/25) = 1,46, plafonné à 1,2.Loyer maximum : 18,89 € × 1,2 × 25 m² = 566,70 € hors charges.
Ce qui reste très compétitif sur le marché parisien où les prix peuvent atteindre des sommets !
Zone A et B1 : grandes agglomérations
Ces zones représentent l'essentiel des investissements Pinel. Les plafonds de loyers (14,03 € en zone A et 11,31 € en zone B1) permettent de proposer des loyers attractifs tout en restant rentable.
Pour un 3 pièces de 70 m² en zone B1 :
- Coefficient : 0,7 + (19/70) = 0,971
- Plafond applicable : 11,31 € × 0,971 = 10,98 €/m²
- Loyer maximum mensuel : 10,98 € × 70 m² = 768,60 € hors charges
Ces zones offrent souvent le meilleur équilibre entre prix d'acquisition, loyers potentiels et demande locative.
Zones B2 et C : le reste du territoire
Depuis 2018, ces zones ne sont plus éligibles au Pinel classique, sauf exceptions. Toutefois, si ton logement est situé dans une commune couverte par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense ou une Opération de Revitalisation du Territoire, tu peux encore bénéficier du dispositif avec un plafond de loyer fixé à 9,83 €/m².
Pour ces zones, le dispositif Denormandie (une extension du Pinel) peut être plus adapté si tu investis dans un logement ancien à rénover.
Comment vérifier et justifier le respect des plafonds ?
Pour être en règle avec l'administration fiscale (et crois-moi, tu y as tout intérêt !), tu dois pouvoir prouver que tu respectes les plafonds de loyers et de ressources.
Pour les loyers, c'est simple : ton bail doit clairement indiquer le montant du loyer hors charges. Garde également les calculs qui justifient ce montant (surface exacte, coefficient, plafond applicable).
Pour les ressources du locataire, tu dois demander et conserver :
- Une copie de l'avis d'imposition N-2 (ou N-1 si les ressources ont baissé)
- Une attestation sur l'honneur du locataire certifiant que ses revenus respectent les plafonds
Bonne nouvelle : tu n'as à vérifier les ressources qu'au moment de la signature du bail. Si les revenus de ton locataire augmentent pendant la location et dépassent les plafonds, ça n'a aucune incidence sur ton avantage fiscal. Tu peux dormir tranquille ! 😴
En revanche, si tu changes de locataire pendant la période d'engagement (6, 9 ou 12 ans), tu devras à nouveau vérifier que le nouveau locataire respecte bien les plafonds de ressources.
Foire aux questions sur les plafonds Pinel
Les plafonds de loyers Pinel sont-ils charges comprises ?
Non, les plafonds de loyers Pinel s'entendent hors charges. Tu peux donc facturer des charges en plus du loyer plafonné. Ces charges peuvent être récupérées selon les règles habituelles du droit locatif (provision mensuelle avec régularisation annuelle ou forfait).
Que se passe-t-il si je dépasse les plafonds autorisés ?
Si tu dépasses les plafonds de loyers ou si tu loues à des personnes dont les ressources sont supérieures aux plafonds, tu risques de perdre l'avantage fiscal Pinel. L'administration peut remettre en cause la réduction d'impôt et exiger le remboursement des avantages dont tu as bénéficié, majorés d'intérêts de retard. Autant dire que le jeu n'en vaut pas la chandelle !
Les plafonds de ressources Pinel sont-ils basés sur le net ou le brut ?
Les plafonds de ressources se basent sur le revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'imposition, et non sur les revenus nets ou bruts. Il s'agit donc d'une notion fiscale précise qui prend en compte l'ensemble des revenus du foyer après certains abattements mais avant application du quotient familial.
Comment sont calculés les plafonds pour les colocations ?
Pour les colocations, chaque colocataire est considéré comme un locataire à part entière. Tu dois donc vérifier que chaque colocataire respecte le plafond de ressources correspondant à sa situation personnelle. Par exemple, pour deux personnes seules en colocation dans un T3, chacune devra respecter le plafond 'personne seule' et non le plafond 'couple'.
Si l'un des colocataires ne respecte pas les plafonds, c'est tout l'avantage fiscal qui peut être remis en cause. Sois donc très vigilant sur ce point !
Les plafonds Pinel sont-ils les mêmes pour le Pinel Outre-mer ?
Non, le Pinel Outre-mer (DOM, COM et Nouvelle-Calédonie) dispose de ses propres plafonds de loyers et de ressources, généralement plus adaptés au marché local. Par exemple, pour 2022, le plafond de loyer unique est fixé à 10,73 € pour les DOM et Saint-Martin, et à 12,87 € pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis-et-Futuna.
Les plafonds de ressources sont également spécifiques à ces territoires. N'hésite pas à consulter la documentation fiscale si tu envisages un investissement Pinel Outre-mer.
